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[http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Habitat_Actualite/2014/habitat_actualite_alur.pdf]
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Logement décent - loi SRU

Obligation légale :

Doit etre annéxé dans le cadre d'une mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ainsi qu' au bail dans le cadre d' une location.

Evite la mise en responsabilité civile ou pénale (mise en danger de la santé d'autrui) du propriétaire bailleur et/ou de son mandataire.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Validité du diagnostic : Selon Evolution du bien.



  

L'obligation de délivrer un logement décent

La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000) impose à tout bailleur de délivrer un logement décent à son locataire.

L'article 1719 du Code Civil qui a été modifié par la loi SRU prévoit que "le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit d'une habitation principale, un logement décent".
La notion de logement décent vient compléter la notion relative au bon état d'usage et de réparation.

Les critères de décence

Les exigences relatives à la décence, elles sont quatorze, concernent la composition du logement, ses éléments d'équipements et de confort ainsi que son état :

Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.

Le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage.

* La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires.

* La présence de matériaux contenant de l'amiante est clairement incompatible avec l'obligation de délivrer un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé des locataires. En outre, la jurisprudence est venue confirmer que le bailleur doit procéder à des travaux de désamiantage avant l'entrée du locataire dans le logement. En conséquence, il est recommandé au bailleur, si la location porte sur les parties privatives d'un immeuble à usage d'habitation, de faire réaliser un diagnostic amiante et de le joindre au bail.

* Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.

* Les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

* Les pièces principales destinées au séjour et au sommeil, doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

* Le logement ne doit pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité.


Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

* Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

* Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.

* Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents munis de siphon.

* Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.

* Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimentée en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

* Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

La notion de "logement décent"

Cette notion de décence a été insérée précédemment d'une façon implicite dans un article de la loi du 6 juillet 1989 qui énumère les obligations du bailleur.

Il s'agit d'un logement :

"ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".
Cette définition est également valable pour les logements meublés, les logements de fonction, ainsi que les logements foyers.

Le décret définissant les caractéristiques exactes du logement décent doit être publié très prochainement : son projet a été adopté par l'assemblée plénière du Conseil national de l'habitat avant cet été, et transmis au Conseil d'État.

Recours du locataire

Dans le cas d'un logement qui ne serait pas "décent" dans le sens de la définition du décret à paraître, le locataire peut demander au propriétaire (sans que ce dernier ne puisse annuler le contrat en cours et peu importe depuis combien de temps le bail a été signé) la mise en conformité de ce logement.

Si aucun accord à l'amiable n'est trouvé entre les deux parties, le juge déterminera la nature et le délai d'exécution des travaux qui resteront à la charge du bailleur.

Enfin, le juge a le pouvoir de réduire le loyer du logement qui avait été jugé indécent.

Rendre un logement décent : l'Anah un acteur privilégié

L'Anah ( Agence national pour l’ amèlioration de l’habitat ) est un établissement public national qui accorde des subventions aux propriétaires privés qui désirent exécuter des travaux d'amélioration de l'habitat en matière de sécurité, salubrité ou d'équipement pour économie d'énergie ou isolation acoustique.

La procédure de demande de subvention a fait l'objet d'un arrêté ministériel publié au J.O du 2/3 janvier 2002. Elle est soumise à des conditions de ressources.

Insalubrité : simplification de la procédure depuis la loi

Un immeuble insalubre est un immeuble qui constitue un danger pour la santé de ses occupants ou des voisins de ces derniers.

La lutte contre l'insalubrité et l'état de péril est un autre aspect non négligeable de la loi SRU.
L'objectif est de renforcer, voire de modifier les dispositifs existants.

Chaque locataire est en mesure d'exiger, devant le juge si nécessaire, que son logement soit doté des éléments minimum de décence. Ainsi, un arrêté d'insalubrité peut entraîner une suspension du paiement de loyer jusqu'à réalisation des travaux, une prorogation du contrat de bail, voir une obligation d'hébergement (en cas d'insalubrité remédiable) ou de relogement (en cas d'insalubrité irrémédiable) de la part du bailleur.

Loi 2000-1208 du 13/12/2000.

Décret 2002-120 du 30/01/2002.

 

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Application des dispositions de la loi ALUR dans le
temps
Les contrats de location vide conclus après l’entrée en
vigueur de la loi ALUR sont soumis à l’ensemble des
dispositions nouvelles (sous réserve des décrets
d’application).
Les contrats de location vide en cours à la date d’entrée
en vigueur de la loi ALUR restent soumis au dispositif légal
antérieur (ALUR : art. 14). Toutefois, la loi précise que
sont immédiatement applicables à ces contrats les
dispositions, telles que modifiées, relatives aux
obligations du locataire (loi du 6.7.89 : art. 7), à la vente à
la découpe (loi du 6.7.89 : art. 11-1), à la révision du loyer
en cours de bail (loi du 6.7.89 : art. 17-1), à la non décence
 (loi du 6.7.89 : art. 20-1), à la quittance (loi du
6.7.89 : art. 21) et aux charges récupérables (loi du 6.7.89
: art. 23). Les règles de prescriptions nouvelles (ALUR : art.
1, I, 11° / loi du 6.7.89 : art. 7-1) s’appliquent selon le droit
commun (Code civil : art. 2222)
  
En bref : Déjà obligatoire ou en prévision de le devenir* :
État des lieux d’entrée (ALUR : art. 1, I, 5° / loi du 6.7.89 : art.
3-2)
: l’état des lieux doit être établi selon les modalités
définies par décret (
1), en autant d’exemplaires que de
parties lors de la remise des clés. Si le logement comporte
une installation de chauffage ou d’eau chaude
individuelle, ou collective avec un comptage individuel,
l’état des lieux doit être complété par les relevés des
index pour chaque énergie. L’extrait de l’état des lieux
correspondant est mis à la disposition de la personne
chargée d’établir le diagnostic de performance
énergétique, de même que les factures. Lors de l’
état des
lieux,
le propriétaire doit s’assurer du bon
fonctionnement du détecteur de fumée qu’il aura dû
installer (ALUR : art. 3 / loi du 9.3.10 : art. 2).
Selon le régime actuel, à défaut d’état des lieux, la
présomption de bon état (Code civil : art. 1731) ne peut
être invoquée par celui qui a fait obstacle à
l’établissement de l’acte. La loi étend ce dispositif au refus
de remise de l’exemplaire d’état des lieux.
En cas d’état des lieux incomplet, le locataire peut
demander au bailleur ou à son représentant la
modification dans un délai de dix jours à compter de son
établissement. Si cette demande est refusée, le locataire
pourra saisir la Commission départementale de
conciliation (CDC).
Dossier de diagnostic technique (ALUR : art. 1, I, 6° / loi du
6.7.89 : art. 3-3)
: le contenu de ce dossier est renforcé :
outre le
diagnostic de performance énergétique, la surface habitable
et le constat de risque d’exposition au plomb, le bailleur doit
communiquer au locataire une copie de
l’état
mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou
produits contenant de l’
amiante (1) et un état de
l’installation intérieure d’
électricité* et de gaz *,
dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la
sécurité des personnes (
1). Si le logement est situé dans
une zone couverte par un plan de prévention des risques
technologiques ou par un plan de prévention des risques
naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité, le
bailleur reste tenu de transmettre au locataire un
état des
risques naturels et technologiques
(ALUR : art. 1, V / Code
de l’environnement : L.125-5).
¾ L’exécution du contrat de bail
Prise en compte de la vétusté (ALUR : art. 1, I, 10 ° / loi du
6.7.89 : art. 7, d)
La prise en compte de la vétusté de la chose louée sera
définie par décret.
Concernant les organismes HLM, s’ils ont conclu avec les
représentants de leurs locataires des accords portant sur
les modalités de prise en compte de la vétusté et
établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état
des lieux, le locataire peut en demander l’application.
Travaux réalisés dans les locaux loués (ALUR : art. 1, I, 10° /
loi du 6.7.89 : art. 7, e)
Jusqu’à présent, le locataire devait permettre l'exécution
des travaux d’amélioration des parties communes ou des
parties privatives, des travaux nécessaires au maintien en
état, à l’entretien normal des locaux loués et des travaux
d’amélioration de la performance énergétique. Cette
obligation de laisser l’accès aux locaux est étendue aux
travaux qui permettent de rendre conforme le logement
aux exigences de la décence.
L’accès aux lieux en cas de travaux est davantage
encadré : avant le début de travaux, le locataire doit être
informé par le bailleur de la nature et des modalités
d’exécution des travaux, par le biais d’une notification
remise en main propre ou par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception. La réalisation de travaux est
interdite les samedis, dimanches et jours fériés, sauf
autorisation expresse du locataire. En cas de travaux
abusifs ou si les travaux rendent l’utilisation du local
impossible ou dangereuse, un recours au juge est ouvert :
le juge pourra prescrire l’interdiction ou l’interruption des
travaux entrepris.
Le bailleur qui exécute ou fait exécuter de tels travaux
sans avoir fait de notification au locataire ou sans
respecter les conditions d’exécution figurant dans la
notification ou malgré une décision judiciaire
d’interdiction ou d’interruption des travaux est passible
de sanctions (amendes) et pourra être condamné à la
remise en état des lieux à ses frais (ALUR : art. 1, III / loi
du 31.12.75 relative à la protection des occupants de
locaux d’habitation : art. 10-1 A / Code de l’urbanisme :
L.840-1 et s.).
Indemnisation du locataire en cas de travaux (ALUR : art.
1, I, 7° et 1, VI / loi du 6.7.89 : art. 4, r / Code civil : art. 1724)
: la
possibilité pour le bailleur d’interdire au locataire, par une
clause du contrat, de demander une indemnité en cas de
travaux est réduite : le bailleur ne peut interdire la
demande d’indemnité si les travaux durent plus de 21
jours. S’il s’agit de réparations urgentes qui durent plus de
21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de
la partie de la chose louée dont le locataire a été privé
(ALUR : art. 1, VI / Code civil : art. 1724).
Assurance pour compte du locataire (ALUR : art. 1, I, 10° /
loi du 6.7.89 : art. 7, g)
À défaut de remise de l’attestation d’assurance
habitation, le bailleur doit mettre en demeure le locataire
de s’assurer contre les risques locatifs. À ce stade, deux
options lui sont ouvertes.